- تسجيل عقد الإيجار إلزامي ووسيلة إثبات قانونية عند النزاع قالت المحامية عنان الحازمي، إن العلاقة الإيجارية تُعد من أهم العلاقات المدنية التي ينظمها القانون، نظرًا لما لها من تأثير مباشر على الجوانب الاقتصادية والاجتماعية في المجتمع، سواء من خلال توفير السكن للأفراد أو تمكين الأنشطة التجارية والصناعية من العمل والاستقرار، وانطلاقًا من هذه الأهمية، أولى المشرع اهتمامًا بالغًا بتنظيم هذه العلاقة من خلال القانون رقم 4 لسنة 2008 بشأن ايجار العقارات، والذي يهدف إلى تحقيق التوازن بين المؤجر والمستأجر، وضمان حقوق الطرفين، وتقليل فرص النزاع قدر الإمكان. وينص القانون في مادته الثانية على أن أحكامه تسري على جميع الأماكن وأجزاء الأماكن المعدة للسكنى أو للأغراض التجارية أو الصناعية أو غير ذلك، بما في ذلك الوحدات المفروشة التي تزيد مدة إيجارها على شهر، سواء أكان المستأجر شخصًا طبيعيًا أم معنويًا، في المقابل، يستثني القانون بعض الفئات من العقارات، مثل أملاك الدولة العامة والخاصة، والأراضي الزراعية، والأراضي الفضاء، وأراضي الخدمات الصناعية، بالإضافة إلى الشقق الفندقية والوحدات السياحية، وكذلك الوحدات السكنية التي توفرها الدولة أو الشركات لموظفيها وعمالها بمناسبة عملهم. -وضوح العلاقة الإيجارية ولضمان وضوح العلاقة الإيجارية من بدايتها، أوضحت أنّ القانون ألزم بتسجيل عقد الإيجار لدى الجهة المختصة في وزارة البلدية، كما ورد في المادة العشرين، ويُعد تسجيل العقد إحدى أهم وسائل الإثبات القانونية للعلاقة الإيجارية، ويُعوّل عليه عند حدوث أي نزاع بين الطرفين. كذلك حرص المشرّع على تنظيم مسألة زيادة الإيجار، حيث لا يجوز رفع القيمة الإيجارية بشكل اعتباطي، وإنما يتم ذلك وفق ضوابط محددة وشروط قانونية منصوص عليها في المادة العاشرة، تضمن حماية المستأجر من الاستغلال، وفي الوقت ذاته تحافظ على مصالح المؤجر. أما فيما يتعلق بإنهاء العلاقة الإيجارية أو إخلاء العقار، فقد حدّد القانون الحالات التي يمكن فيها ذلك، سواء بانتهاء مدة العقد، أو في حال أخل أحد الطرفين بالتزاماته، مثل تأخر المستأجر في دفع الإيجار، أو استخدام العقار على نحو مخالف لما تم الاتفاق عليه، أو إجراء تغييرات جوهرية فيه دون موافقة الطرف الآخر، أو امتناع المؤجر عن إجراء الصيانة اللازمة مما يؤدي إلى تدهور حالة العقار. وفي حال نشوء نزاع بين المؤجر والمستأجر، فإن الجهة المختصة هي لجنة فض المنازعات الإيجارية، كما نصت عليه المادة الحادية والعشرون وتُعد هذه اللجنة جهة شبه قضائية تابعة لوزارة البلدية، وتتميز بقدرتها على البت السريع في القضايا، وإصدار قرارات ملزمة للطرفين، مع منح الحق في الطعن أمام محكمة الاستئناف خلال مدة خمسة عشر يومًا من تاريخ الإخطار بالقرار كما يمكن تنفيذ قرارات اللجنة عن طريق قسم التنفيذ بالمحاكم. وللحد من حدوث مثل هذه النزاعات، يُوصى دائمًا بصياغة عقد إيجار واضح ومفصل يتضمن جميع البنود الأساسية كالقيمة الإيجارية، ومدة العقد، والحقوق والواجبات، مع أهمية تسجيل العقد رسميًا والاحتفاظ بجميع المراسلات والاتفاقيات المكتوبة بين الطرفين وعند وقوع خلاف، يُفضل السعي إلى التسوية الودية قبل اتخاذ أي إجراءات قانونية. وبذلك يتضح أن قانون الايجارات لا يقتصر فقط على تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بل يسعى إلى بناء بيئة تعاقدية متوازنة تضمن الاستقرار، وتحمي مصالح الأفراد والمؤسسات على حد سواء.

وافق مجلس الشورى صباح أمس، على تعديل قانون إيجار العقارات، وعلى تمديد مدتيّ تسجيل العقود الجديدة لإيجار العقارات، وتعديل أوضاع المؤجرين إلى 3 أشهر بدلاً من 30 يوماً، تيسيراً على المؤجرين والمستأجرين. جاء ذلك في الجلسة الاعتيادية، لدور الانعقاد الخامس والأربعين، لمجلس الشورى، بمقره بالقصر الأبيض، ترأسها سعادة السيد محمد بن مبارك الخليفي رئيس المجلس. وقد تلا سعادة السيد فهد الخيارين السكرتير العام للمجلس، تقرير اللجنة، وجاء فيه: أنّ لجنة الخدمات والمرافق العامة برئاسة مقررها السيد صقر المريخي، ناقشت تعديل 4 مواد، ويقضي التعديل أن تبرم عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون كتابة، ويجب أن يتضمن العقد اسم المؤجر، والمستأجر، وجنسيتهما، وعنوانهما، ومن يمثلهما قانوناً، ومدة الإيجار، ومقدار الأجرة، وكيفية أدائها، وأوصاف العين المؤجرة، والغاية من التأجير، وجميع الشروط المتفق عليها. ويجب على المؤجر تسجيل عقد الإيجار بمكتب تسجيل عقود إيجار العقارات خلال 30 يوماً من تاريخ إبرامه، ولا تسمع أي طلبات يقدمها المؤجر أمام اللجنة أو القضاء، وتكون ناشئة عن عقد الإيجار إلا إذا كان العقد مسجلاً بالمكتب. ويستثنى من ذلك طلب إثبات العلاقة الإيجارية بالنسبة للعقود السابقة على 15 فبراير 2008، وينشأ بالوزارة مكتباً أو أكثر يسمى مكتب تسجيل عقود إيجار العقارات المختص بتسجيل جميع عقود الإيجار. ويحصل المكتب على رسم مقابل التسجيل مقداره 0,5% وهي نصف في المائة من القيمة الإيجارية السنوية لكل وحدة سكنية أو تجارية أو غيرها من الوحدات المشار إليها في رخص بناء العقار بحد أدنى 250 ريالاً، وبحد أقصى 2500 ريال، ويجوز بقرار من مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير البلدية والبيئة تعديل الرسم. وعلى الجهات المعنية بتقديم الخدمات بالدولة عدم تقديم أية خدمات للعقارات المؤجرة إلا بناءً على عقد إيجار مسجل، ويلتزم المؤجرون بتوفيق أوضاعهم القانونية، وذلك بالتسجيل خلال 30 يوماً من تاريخ العمل بهذا القانون. وتمت إضافة مادة قانونية جديدة للعقوبات، وهي يعاقب بالغرامة التي لا تزيد على 10 آلاف ريال كل من يخالف مواده. وكانت قد وردت مذكرة الأمانة العامة لمجلس الوزراء الموقر إلى سكرتارية مجلس الشورى بشأن القانون رقم 4 لسنة 2008 ، تبلغها فيها أنه وافق في اجتماعه الـ 12 المنعقد بتاريخ 22 مارس الماضي، على التعديل وإحالته لمجلس الشورى. وقد طالب الأعضاء ناصر الكعبي وراشد المعضادي وعلي حسين زينل ومبارك العلي وإبراهيم العسيري ومحمد السليطي وخالد اللبدة ويوسف الخاطر على تمديد مدتيّ تسجيل العقود الجديدة للعقارات، وتعديل أوضاع المؤجرين، إلى 3 أشهر بدلاً من 30 يوماً.

وردت مذكرة الأمانة العامة لمجلس الوزراء الموقر إلى سكرتارية مجلس الشورى بشأن القانون رقم 4 لسنة 2008، وتبلغها فيها أنه وافق في اجتماعه الـ 12 المنعقد بتاريخ 22 مارس الماضي، وقرر إحالته للمجلس لدراسته. ويقتضي التعديل أن تبرم عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون كتابة، ويجب أن تتضمن في العقد، اسم المؤجر، والمستأجر، وجنسيتهما، وعنوانهما، ومن يمثلهما قانوناً، ومدة الإيجار، ومقدار الأجرة، وكيفية أدائها، وأوصاف العين المؤجرة، والغاية من التأجير، وجميع الشروط المتفق عليها، ويجب على المؤجر تسجيل عقد الإيجار بمكتب تسجيل عقود إيجار العقارات خلال 30 يوماً من تاريخ إبرامه، ولا تسمع أي طلبات يقدمها المؤجر أمام اللجنة أو القضاء، وتكون ناشئة عن عقد الإيجار إلا إذا كان العقد مسجلا بالمكتب، ويحصل المكتب على رسم مقابل التسجيل مقداره 0,5% من القيمة الإيجارية السنوية لكل وحدة سكنية أو تجارية أو غيرها من الوحدات المشار إليها في رخص بناء العقار بحد أدنى 250 ريالاً، وبحد أقصى 2500 ريال، ويجوز بقرار من مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير البلدية والبيئة تعديل الرسم. وقرر مجلس الشورى بدوره إحالته للجنة الخدمات والمرافق العامة لدراسته وتقديم تقريرها بشأنه في جلسة لاحقة.