محليات

604

المحامي يوسف الزمان لـ الشرق «1 - 2»: الترميز نقلة تشريعية في الاستثمار العقاري

- الشفافية والحوكمة لحماية المستثمرين وإيجاد ضمانات تشريعية وتقنية صارمة

- إيجاد جهة لتفعيل عمليات إعادة بيع الرموز العقارية لتنشيط حركة البيع والشراء السريعة

قدم المحامي يوسف أحمد الزمان رؤية قانونية لمشروع قانون تنظيم ترميز العقارات وتداول الرموز العقارية ومشروع لائحته التنفيذية.. وقال لـ الشرق: وافق مجلس الوزراء الموقر بتاريخ 26 أغسطس 2026 على مشروع قانون تنظيم ترميز العقارات وتداول الرموز العقارية ومشروع لائحته التنفيذية وعلى ضوء ما نشرته وزارة العدل من تعريف بهذا المشروع وأحكامه نبدأ هذه الرؤية القانونية: أنّ ترميز العقارات معناه تحويل الحقوق العقارية أو حصص الملكية في عقار معين إلى رموز رقمية وهذا النظام يمثل امتدادًا تقنيًا وعصريًا لملكية العقارات بالشيوع التي نظمها القانون المدني القطري في المواد من (852) إلى (903) حيث يتملك عدة أشخاص حصصًا شائعة في عقار واحد على الشيوع.   وترميز العقار إلى عدد من الرموز مؤداه أن كل من يشتري رمزًا في العقار يعد مالكًا على الشيوع بقدر عدد الرموز التي يمتلكها.

 وعلى سبيل المثال إذا وجد عقار تبلغ قيمته السوقية مبلغ 10 ملايين ريال، فبدلًا من أن يباع العقار كله في صفقة واحدة لمستثمر واحد يمكن إنشاء 10 آلاف رمز رقمي يمثل كل رمز قيمة اقتصادية مقدارها ألف ريال للرمز الواحد بما يستطيع المستثمر شراء عدد من الرموز وفقًا لقدرته المالية تمثل حصة أو حقًا محددًا في العقار دون أن يكون مضطرًا إلى امتلاك العقار بأكمله، ويترتب على ذلك - بحسب طبيعة الرمز والنظام القانوني المنظم له - استحقاقه نصيبًا من العوائد التي يدرها العقار سواء أكانت عوائد إيجارية دورية أو حصيلة استثمار أو بيع بقدر عدد الرموز التي يمتلكها فضلاً من إمكان التصرف في الرمز ذاته بالبيع أو التنازل أو الرهن أو غير ذلك من التصرفات التي يجيزها القانون.

  - التملك الجزئي 

وتهدف هذه الوسيلة إلى التملك الجزئي بتغيير عوائق الاستثمار العقاري التقليدي بما يتيح لصغار المستثمرين فرصة الدخول للسوق العقاري وتحويل العقار من أصل ثابت يصعب بيعه السريع، إلى أصل مرن من الممكن تداوله في الأسواق الثانوية كالأسهم، مع إيجاد جهة لتفعيل عمليات إعادة بيع الرموز العقارية لتنشيط حركة البيع والشراء السريعة، مع إتمام كل ذلك عبر وسائل الشفافية والحوكمة بهدف حماية المستثمرين خاصة مع إيجاد ضمانات تشريعية وتقنية صارمة لتحقيق ذلك عبر كافة المراحل التي يمر بها الترميز العقاري من تحويل صكوك الملكية العقارية التقليدية أو الحقوق المرتبطة بها إلى رموز رقمية مشفرة يتم تسجيلها وحفظها عبر التقنية الرقمية.

  - تجزئة القيمة الاقتصادية للعقار 

يمكن القول إن ترميز العقارات يمثل إحدى أحدث الوسائل الاستثمارية التي أفرزها التطور التقني في المجال العقاري، فهو لم ينشأ عن تحول في طبيعة العقار ذاته، وإنما عن التطور الكبير في التقنيات الرقمية التي أتاحت إمكان تجزئة القيمة الاقتصادية والحقوق المرتبطة بالعقار إلى رموز رقمية قابلة للإصدار والتملك والتداول والتوثيق إلكترونيًا. 

وبمقتضى هذه الآلية، يستطيع المستثمر أن يمتلك رمزًا أو عددًا من الرموز تمثل حصة أو حقًا محددًا في عقار معين، دون أن يكون مضطرًا إلى امتلاك العقار بأكمله.

  - طريق الاستثمار في العقار 

ومن هذه الزاوية، يمثل الترميز تحولاً في طريقة الاستثمار في العقار لا في حقيقة العقار باعتباره أصلاً اقتصاديًا إذ انتقل الاستثمار من النموذج التقليدي الذي يفترض شراء العقار أو حصة كبيرة منه وإتمام إجراءات نقل الملكية بالوسائل المعتادة، إلى نموذج رقمي يسمح بتجزئة الاستثمار، وخفض الحد الأدنى اللازم للدخول إلى السوق، وتيسير انتقال الحقوق وتوثيق العمليات ومتابعتها إلكترونيًا.

 ومن المؤكد أن هذه الوسيلة الاستثمارية ما كان لها أن تظهر بالصورة التي نعرفها اليوم لولا التطور الذي شهدته البنية الرقمية وتقنيات السجلات الإلكترونية والموزعة ووسائل التحقق والتوثيق والدفع والتداول الرقمي، فالتقنية هنا ليست مجرد أداة مساعدة للاستثمار العقاري، وإنما هي أحد المقومات الأساسية التي جعلت إنشاء الرمز وربطه بالأصل وتداوله وإثبات انتقاله ممكنًا من الناحية العملية.

  - تحقيق الغاية الاستثمارية 

 ولهذا توجد علاقة وثيقة بين نجاح نظام ترميز العقارات وبين مستوى النضج الرقمي والتقني للدولة، فكلما توافرت بنية إلكترونية متطورة، وسجلات عقارية رقمية دقيقة، ونظم موثوقة للتحقق من الهوية، وآليات آمنة للدفع والتسوية والحفظ الإلكتروني، ومنصات قادرة على تسجيل العمليات وتتبعها، زادت قدرة النظام على تحقيق الغاية الاستثمارية المنشودة منه.

 إلا أنه من ناحية أخرى فإن التطور التقني، مهما بلغ مستواه، لا يكفي وحده لإنشاء سوق ناجحة للرموز العقارية، لأن التقنية تستطيع أن تثبت العملية وأن تيسر التداول، لكنها لا تستطيع وحدها أن تحدد طبيعة الحق الذي انتقل إلى المستثمر أو مدى قوته في مواجهة الغير، وهنا يظهر الدور الحاسم للتشريع.  فالترميز يحتاج إلى بيئة قانونية متطورة توازي البيئة الرقمية التي يقوم عليها، بحيث يحدد القانون بوضوح طبيعة الرمز، وما إذا كان يمثل حقًا عينيًا في العقار، أو حصة شائعة، أو ورقة مالية مرتبطة بأصل عقاري، أو حقًا ماليًا من طبيعة خاصة، ثم يحدد الآثار القانونية المترتبة على تملكه وتداوله. ومن ثم فإن التشريع الناجح ينبغي أن يوطد ملكية الرمز ويحميها قانونًا، وأن يخول مالكه السلطات التي تتناسب مع الطبيعة القانونية للحق الذي يمثله الرمز، سواء تعلق الأمر باستحقاق العوائد، أو المشاركة في القرارات المتعلقة بالعقار، أو البيع والتنازل والرهن، أو استيفاء حصته عند التصرف في الأصل، أو غير ذلك من الحقوق التي يحددها القانون.

  - حداثة ترميز العقارات

 ولا يتحقق ذلك من خلال قانون ترميز مستقل فحسب، وإنما من خلال الانسجام بينه وبين المنظومة التشريعية القائمة في الدولة، وبصفة خاصة التشريعات المدنية المتعلقة بالملكية العقارية والتسجيل العقاري والشهر والرهن والشيوع والاستثمار والأوراق المالية والأسواق المالية والإفلاس والتنفيذ ومكافحة غسل الأموال والضرائب.

 بما نستطيع معه القول إن ترميز العقارات يقوم في حقيقته على ثلاثة أعمدة متلازمة: أصل عقاري حقيقي له قيمة اقتصادية، وبنية رقمية متطورة تسمح بتجزئة الحقوق وتداولها بصورة آمنة وموثقة، وبنية تشريعية تمنح الرمز مضمونه القانوني وتحمي صاحبه وتحدد مركزه بدقة.

 ومن هنا فإن حداثة ترميز العقارات لا تكمن في تحويل العقار إلى صورة رقمية فحسب، وإنما في الجمع بين العقار والتقنية والقانون داخل منظومة استثمارية واحدة، بحيث يكون الرمز الرقمي تجسيدًا إلكترونيًا لحق اقتصادي وقانوني حقيقي، يستطيع المستثمر الوثوق في وجوده، والانتفاع بعوائده، والتصرف فيه، والاحتجاج به، وحمايته بالوسائل القانونية المقررة في تشريعات الدولة. 

  - تداول الرموز العقارية

ولهذا فإن قراءة مشروع قانون ترميز العقارات وتداول الرموز العقارية ينبغي ألا تقتصر على تعداد مواده وأحكامه، وإنما يجب أن تترجم هذه الأحكام إلى لغة عملية يفهم منها المستثمر حقوقه والتزاماته والمخاطر التي يقبل عليها قبل اتخاذ قرار الشراء. 

فالرمز العقاري، مهما كان سهلاً في شرائه وتداوله إلكترونيًا، يظل في النهاية استثمارًا يرتبط بأصل عقاري تتغير قيمته، وقد يرتفع عائده أو ينخفض، وقد يكون مؤجرًا أو خاليًا، وقد يتحمل مصروفات صيانة وإدارة وتأمين ورسوم، وقد يكون بيعه سهلاً في بعض الأوقات وصعبًا في أوقات أخرى.

 فإذا انخفضت قيمة العقار، انخفضت القيمة الاقتصادية للرمز الذي يمثله، وإذا انخفض الدخل الإيجاري للعقار، فقد ينخفض العائد الذي يحصل عليه مالك الرمز، وإذا ارتفعت تكاليف الإدارة والصيانة والمصاريف، انعكس ذلك على صافي العائد القابل للتوزيع، وإذا لم توجد سوق ثانوية نشطة للرموز، فقد يجد المستثمر صعوبة في بيع رمزه رغم أن النظام القانوني يسمح له بالتداول، ومن ثم فإن أهم قاعدة يجب أن يدركها المستثمر منذ البداية هي: أن قابلية الرمز للتداول لا تعني ضمان القدرة على بيعه، وأن ملكية جزء من عقار لا تعني ضمان تحقيق الربح منه.

  - منصة إلكترونية 

فالشفافية الحقيقية في الاستثمار لا تعني إتاحة منصة إلكترونية سهلة الاستخدام فحسب، وإنما تعني أن يكون المستثمر قادرًا على اتخاذ قراره وهو على علم واضح بطبيعة الاستثمار ومخاطره وحقوقه وسبل التخارج منه. 

وهذه الحماية تكون أكثر أهمية بالنسبة إلى صغار المستثمرين، لأن سهولة الدخول بمبالغ محدودة قد توسع قاعدة المشاركين في الاستثمار العقاري إلى أشخاص لم يسبق لهم التعامل المباشر مع المخاطر المرتبطة بالعقار. 

  - نقلة تشريعية 

يمثل مشروع قانون ترميز العقارات وتداول الرموز العقارية نقلة تشريعية تستهدف تعزيز جاذبية الاستثمار في القطاع العقاري وتهيئة بيئة أكثر شفافية وتنظيمًا للاستفادة من التقنيات الرقمية في تداول الملكية والحقوق العقارية. 

فالمشروع، بحسب ما هو منشور، صمم منظومة متكاملة: رمز يمثل حصة في العقار، منصة مرخصة، سجل موزع مرتبط بالسجل العقاري، رقابة مالية، مدير عقار، أمين حفظ، جماعة ملاك، نسب تصويت، حسابات مستقلة، توزيع للعوائد، وضمانات للإفلاس والتصفية، وهذا كله يجيب بإتقان عن سؤال «كيف ننظم الترميز؟»، لكنه لا يجيب بذاته عن السؤال الاقتصادي السابق عليه: «لماذا نحتاج إلى الترميز، وفي أي جزء من السوق نحتاج إليه تحديدًا؟»

  - مسألة قانونية مهمة 

وهناك أيضًا مسألة قانونية تعد من أهم ما ينبغي التدقيق فيه في المشروع، وهي الطبيعة الحقيقية للحق الذي يملكه حامل الرمز.

 فإذا كان المشروع يقول إن هناك «رمزًا عينيًا» و«رمز حصص»، ويعتبر الرمز في الوقت ذاته ورقة مالية، فيجب رسم الحدود بمنتهى الدقة بين ثلاثة أشياء مختلفة: ملكية العقار – ملكية حصة شائعة في العقار – ملكية ورقة مالية تستمد قيمتها من العقار، والفارق بينها ليس نظريًا، فهو الذي يحدد: هل يستطيع حامل الرمز الاحتجاج بحقه في مواجهة الكافة ؟ وهل اسمه يظهر قانونًا في السجل العقاري؟ وهل يستطيع ترتيب حق عيني أو الحجز على حصته؟ وما الذي يحدث عند التعارض بين سجل الرموز والسجل العقاري؟ وأيهما تكون له الحجية النهائية أمام القضاء؟  ولهذا فإن عبارة أن سجل الرموز «يتزامن لحظيًا» مع السجل العقاري ممتازة تقنيًا، ولكن القانون يجب أن يحدد أيضًا أي السجلين هو مصدر الحق وأيهما مجرد انعكاس له، فلا ينبغي أن تنشأ ملكيتان متوازيتان: ملكية عقارية في سجل الدولة وملكية رقمية في سجل المنصة.

 كما تثير قواعد التصويت الواردة في العرض مسألة دقيقة، فإذا كان 75 % من حملة الحصص يستطيعون اتخاذ قرار بالتصفية الجماعية أو الرهن أو الهدم وإعادة البناء، فنحن لسنا أمام تداول رموز فقط، وإنما أمام نظام جديد لإدارة الملكية العقارية المشتركة، وهنا يجب أن تكون حماية الأقلية من أهم أبواب القانون، لأن صاحب 1 % من الرموز قد يجد نفسه أمام قرار الأغلبية ببيع الأصل الذي دخل للاستثمار فيه أو رهنه أو إعادة تطويره.

اقرأ المزيد

مجلس الشورى يختتم مشاركته في اجتماعات الجمعية العامة الـ153 للاتحاد البرلماني الدولي بتنزانيا

اختتم مجلس الشورى، اليوم، مشاركته في أعمال الجمعية العامة الـ153 للاتحاد البرلماني الدولي، والدورة الـ218 للمجلس الحاكم، والاجتماعات... اقرأ المزيد

86

| 09 أكتوبر 2026

وزارة الداخلية: إغلاق مروري مؤقت لشارع درب لوسيل وميدان السعد غداً

أعلنت وزارة الداخلية عن إغلاق مروري مؤقت لشارع درب لوسيل وميدان السعد، يوم السبت 10 أكتوبر 2026م، وذلك... اقرأ المزيد

574

| 09 أكتوبر 2026

إطلاق الموقع الإلكتروني للجريدة الرسمية قريباً

أعلنت وزارة العدل عن إطلاق الموقع الإلكتروني للجريدة الرسمية قريباً، في خطوة رقمية هي الأولى من نوعها، بحسب... اقرأ المزيد

238

| 09 أكتوبر 2026