ثمّن عدد من الخبراء الهندسيين والمحكمين قرار وزارة البلدية بشأن توحيد وتقليل الحد الأدنى لمساحات فرز قسائم أراضي الفلل السكنية الخاصة، مؤكدين أن القرار يمثل تطورًا إيجابيًا في منظومة إدارة الأراضي السكنية، من خلال منح الملاك مرونة أكبر في تطوير ممتلكاتهم، وتعزيز كفاءة استغلال الأراضي والبنية التحتية القائمة. وأشاروا لـ «الشرق» الى أن القرار يسهم في الحد من التمدد العمراني الأفقي وما يترتب عليه من تكاليف إضافية لإنشاء الطرق وشبكات الخدمات في المناطق الجديدة، فضلًا عن تكاليف تشغيلها وصيانتها، موضحين أن القرار يمنح مساحة أوسع لتطوير القسائم وتقديم حلول سكنية أكثر ابتكارًا ومرونة، بما يتناسب مع احتياجات الأسرة القطرية والمتغيرات الاجتماعية والعمرانية، مع تحقيق الاستخدام الأمثل للمساحات الداخلية والخارجية والحفاظ على جودة البيئة السكنية. وأكدوا أن نجاح القرار لا يرتبط فقط بزيادة عدد القسائم الناتجة عن الفرز، وإنما بمدى انعكاسه على توفير خيارات سكنية مناسبة، وتحقيق التوازن بين كفاءة استغلال الأراضي والحفاظ على جودة الأحياء السكنية. -خطوة مهمة في البداية قال المهندس خالد بن أحمد النصر، خبير هندسي معتمد من وزارة العدل، ان القرار يمثل خطوة مهمة في مسار تطوير منظومة التخطيط العمراني وإدارة الأراضي السكنية في دولة قطر، لافتا إلى انه يعكس توجهًا نحو رفع كفاءة استخدام الأراضي داخل النسيج العمراني القائم، وتعظيم الاستفادة من الاستثمارات القائمة في البنية التحتية، ومنح ملاك الأراضي مرونة أكبر في تطوير ممتلكاتهم وفق ضوابط تخطيطية واضحة. وأكد أن السماح بفرز قسائم بمساحات أصغر يمكن أن يرفع من كفاءة استغلال الأراضي داخل المناطق المخدومة بالفعل، ويحد من الحاجة إلى التوسع العمراني المستمر باتجاه مناطق جديدة، معتبرا أن نجاح القرار يجب أن يرتبط بمنظومة متكاملة من الاشتراطات تشمل نسب البناء، والارتدادات، والارتفاعات، خاصة أن الهدف النهائي ليس تقليل مساحة الأرض، وإنما تحقيق أعلى قيمة استخدامية وعمرانية ممكنة لكل متر مربع، مع الحفاظ على جودة المسكن والحي السكني. ولفت م. النصر الى انه من المتوقع أن يكون للقرار أثر مباشر على ديناميكية السوق العقاري، من خلال زيادة قابلية بعض الأراضي للفرز والتطوير، ورفع عدد القسائم القابلة للتداول أو الاستثمار، وإتاحة خيارات سكنية واستثمارية أمام شرائح أوسع من السوق، مشيرا إلى أن زيادة مرونة الفرز قد تساعد بعض ملاك الأراضي على إعادة هيكلة أصولهم العقارية بدلًا من الاحتفاظ بقسائم كبيرة لا تتناسب مع احتياجاتهم الحالية. وقال انه من الطبيعي أن تختلف آثار القرار من منطقة إلى أخرى؛ فالقيمة العقارية لأي أرض لا تعتمد على المساحة فقط، وإنما تتأثر بالموقع، ومستوى الخدمات، وشبكة الطرق، مؤكدا أن القرار يمثل تطورًا إيجابيًا في فلسفة إدارة الأراضي السكنية؛ لأنه يمنح المالك مرونة أكبر، وفي الوقت نفسه يفتح المجال أمام استخدام أكثر كفاءة للأراضي والبنية التحتية القائمة، مشددا على ان المرحلة الأهم تبدأ بعد صدور القرار، وهي مرحلة المتابعة والقياس. -خيارات أوسع بدوره قال المهندس محمد حسن النعيمي، مُحكم وخبير هندسي، ان القرار يسهم في الحد من التمدد العمراني الأفقي وما يصاحبه من تكاليف مرتفعة لإنشاء الطرق وشبكات الخدمات الجديدة وتشغيلها وصيانتها، كما أن اشتراط واجهة لا تقل عن 15 مترًا يوفر مساحة مقبولة لتصميم فيلا مستقلة، شريطة الالتزام بالارتدادات وتوفير المواقف داخل حدود القسيمة والمحافظة على الخصوصية والتهوية والإضاءة الطبيعية. وأوضح ان القرار يتيح خيارات أوسع لتقسيم الأراضي بين الأبناء، وقد يساعد على زيادة المعروض من القسائم الأصغر حجمًا والأقل كلفة. لكن هذه النتيجة ليست تلقائية، فقد ترتفع قيمة الأراضي الكبيرة القابلة للفرز من دون أن ينعكس ذلك بالقدر نفسه على تكلفة المسكن النهائي، ولذلك ينبغي تقييم أثر القرار لاحقًا وفق مؤشرات واضحة، تشمل أسعار القسائم، وعدد الوحدات المستحدثة. وأضاف م. النعيمي يظل نجاح التعديلات مرتبطًا بالتنسيق المسبق مع الجهات الخدمية، فالأحياء تختلف في عمر بنيتها التحتية وعروض شوارعها وكثافتها الحالية، لافتا إلى انه يجب أن يصاحب التطبيق ضبط فعّال للتقسيمات الداخلية من قبل البلديات تفاديا لتحويل الفلل إلى وحدات أو غرف متعددة للإيجار بما يتجاوز طبيعتها السكنية، مع استمرار الرقابة بعد إصدار شهادة إتمام البناء... وشدد على أن القرار يمثل فرصة لتحسين استغلال الأراضي وتوسيع الخيارات السكنية، إلا أن المعيار الحقيقي لنجاحه لن يكون عدد القسائم التي جرى فرزها، بل قدرته على توفير مساكن مناسبة مع المحافظة على كفاءة البنية التحتية وجودة البيئة العمرانية واستقرار المناطق السكنية. -معالجة التحديات من جانبها أشادت المهندسة آمنة محمد النعمة، رئيس جمعية المهندسين القطرية، بقرار وزارة البلدية لتوحيد وتقليل الحد الأدنى لمساحات فرز قسائم الفلل السكنية الخاصة، مؤكدة أن القرار يسهم في معالجة تحديات التمدد العمراني الأفقي، ويدعم الاستغلال الأمثل للبنية التحتية والشبكات الخدمية القائمة، من خلال رفع كفاءة استخدام الأراضي وتقليل الحاجة إلى التوسع العمراني على مساحات أكبر. وأضافت أن القرار يمنح الملاك والمهندسين والمكاتب الاستشارية مرونة أكبر في تطوير القسائم وتقديم حلول سكنية مبتكرة وعصرية، تلبي احتياجات الأسرة القطرية وتحقق الاستخدام الذكي للمساحات الداخلية والخارجية، مع المحافظة على جودة البيئة السكنية. وأشارت م. النعمة إلى أن القرار يفتح المجال أمام تطوير نماذج وتصاميم جديدة للفيلا السكنية القطرية، تعتمد بصورة أكبر على كفاءة توزيع المساحات وجودة التصميم والاستدامة، بما يتناسب مع المتغيرات الاجتماعية والعمرانية واحتياجات الأسر في المستقبل. وأكدت استعداد جمعية المهندسين القطرية لتسخير الخبرات الهندسية الوطنية، ودعم جهود وزارة البلدية في تطوير المنظومة العمرانية، والمساهمة في تعزيز الوعي بالاشتراطات والمعايير التخطيطية والهندسية، بما يحقق بيئة سكنية أكثر كفاءة واستدامة ويرتقي بجودة الحياة في مختلف مناطق الدولة. -آفاق جديدة من جهته ثمّن السيد جابر المري، رجل الأعمال، القرار، معتبرًا أنه يفتح آفاقًا جديدة نحو نمو عمراني أكثر مرونة وكفاءة داخل المناطق القائمة، ويسهم في تحقيق استفادة أفضل من الأراضي والبنية التحتية والخدمات المتوافرة. وقال إن تقليل الحد الأدنى لمساحات فرز القسائم لا يمثل مجرد تعديل تنظيمي، بل يعد خطوة مهمة نحو تطوير نموذج عمراني أكثر مرونة وكفاءة في استخدام الأراضي، وأكثر قدرة على مواكبة الاحتياجات السكنية المتغيرة والمستقبلية في دولة قطر، بما ينسجم مع وتيرة النمو السكاني والعمراني. وأضاف أن القرار من شأنه أن يمنح ملاك الأراضي خيارات أوسع لإعادة تطوير واستثمار ممتلكاتهم، إلى جانب توفير فرص أكبر للاستفادة من الأراضي الواقعة داخل المناطق المخدومة، بما قد يسهم في تنويع الخيارات السكنية وتعزيز حيوية السوق العقاري. وأشار إلى أن الاستفادة المثلى من القرار تتطلب في الوقت ذاته المحافظة على التوازن بين زيادة كفاءة استغلال الأراضي والحفاظ على جودة البيئة السكنية، من خلال الالتزام بالاشتراطات التخطيطية والهندسية التي تضمن الخصوصية، وتوافر المواقف والخدمات.

أوضح علي فريش السالم رئيس قسم تخطيط البنية التحتية بوزارة البلدية والبيئة رداً على سؤال حول معايير توزيع قسائم الأراضي السكنية في قطر، أن الأمر يتم بعد الدراسة والتنسيق والمشاورات بين الجهات. وقال خلال برنامج الغبقة على تلفزيون قطر مساء اليوم الإثنين: لدينا الخطة العمرانية الشاملة التي تحدد تخصيص الأماكن السكنية للمواطنين وعلى أساسها يتم عرضها لأصحاب القرار ويتم اختيار المكان المناسب من الناحية التخطيطية والبنية التحتية بعد الدراسة، ويتم وضعها لأصحاب القرار والمسؤولين واختيار المكان الأنسب، مشيراً إلى أن هناك مناطق تم إلغاؤها من أشغال مثل منطقة منطقة الرفاع لأن الأرض غير مناسبة لعمل منطاق سكنية، وبالتالي تم تغييرها. هناك مشاورات بين الجهات.... هي عملية تنسيقية. وبشأن معايير تحويل الشارع السكني إلى شارع تجاري، أضاف علي السالم أن المسؤول عن ذلك هو التخطيط العمراني حيث يتم دراسة المنطقة ومدى احتياجها سواء لاستخدامات إدارية أو تجارية، وعلى أساسها يتم الموافقة على هذه الدراسة بالتنسيق مع الجهات الخدمية وفي فترة مناسبة يتم تحويل الشارع من سكني إلى إداري أو سكني إلى تجاري ويتم العمل عليه.

قالوا إن البلديات غير قادرة على التنفيذ .. ندعو البلدية لفتح نقاش مجتمعي لتوضيح تفاصيل الخطة للمواطنين الاشتراطات الجديدة نسفت الخيارات التجارية المعمول بها المواطن كان يشتري 600 متر لبناء فلتين والآن يلزم ببناء الفيلا على 1000 متر 50 % نسبة استغلال الأرض في العمارات مقارنة بـ 60% مع زيادة الارتدادات الحد الأدنى لمساحة الاستديو 75 مترا مربعا وهذا غير مسبوق اشتراطات الشقق السكنية يقلل العائد على الاستثمار ويرفع تكاليف البناء عراقيل كثيرة أمام استثمار قطع الأراضي الصغيرة كعمارات لا يسمح لبناء عمارة سكنية من 10 أدوار إلا على مساحة 1800 متر مربع 4 % فقط عائد الاستثمار في العمارات في ظل الاشتراطات الجديدة شراء أراض بأسعار مرتفعة على أساس اشتراطات البناء السابقة خسائر فادحة تصل لـ 70 % من قيمة الأرض السوقية نتيجة الاشتراطات خبراء معماريون لـ الشرق: الخطة لم تضع في حسبانها المناطق القائمة وطريقة التعامل معها معمارياً تفاوت الارتدادات بين القائم فعليا والاشتراطات الجديدة يشوه المنظر المعماري غياب النظرة المعمارية الصائبة في الخطة التفصيلية نتيجة الاستعانة بجغرافيا التخطيط ندعو البلدية لتدارك الأمر ومناقشة المختصين في المجالات المعمارية انتقد مواطنون تأخر وزارة البلدية والبيئة في تعميم الاشتراطات الفنية المرتبطة باستخدامات الأراضي، موضحين أن الوزارة بدأت من خلال بعض البلديات التنفيذ الفعلي في حين بقت بعض البلديات غير قادرة على التنفيذ. وأوضحوا لـ الشرق أن الضجة الإعلامية التي رافقت الخطة العمرانية الجديدة غطت العديد من جوانب القصور التي شابت الخطة، ضاربن مثالا لذلك بزيادة مساحة البنتهاوس إلى 70 % بدلا عن 35 % من مساحة المبنى وهو ما كان مطبقا بالماضي. ولفتوا إلى أن الاشتراطات السابقة كانت تسمح ببناء البنتهاوس على مساحة 35% من مساحة المبنى ويمكن زيادتها من 40 % إلى 45% حسب موافقة الإدارة الهندسية في البلدية المختصة، إضافة إلى السماح بالبناء على 60% من مساحة الأرض. وذكروا لــ الشرق أن الخطة العمرانية الجديدة قد قسمت الأراضي السكنية الخاصة بالفلل إلى فئتين R1 و R2، مضيفين أما في منطقة R1 فيسمح بنسبة بناء تغطي 60 % من مساحة الأرض ويسمح بدور البنتهاوس بنسبة 40% وفي هذه الحالة لا يوجد تغير يذكر أي لا زيادة حقيقية للبنتهاوس لأنه كان يسمح بها عادة باستثناء للجميع. وتابعوا قائلين أما الأراضي السكنية للفلل والمصنفة R2 فيسمح بالبناء على 50 % من مساحة الأرض فقط بعد أن كانت 60% وسمح ببناء دور البنتهاوس بنسبة 70% وفي هذه الحالة أيضا لا يوجد أي تغير يذكر فان نسبة 10% خصمت من كل الأدوار المكون منها المبني وهي القبو والدور الأرضي والأول، ومن ثم إذا جمعت نسبة الخصم من كل الأدوار فهي تقريبا نفس النسبة بل إن كان المالك يود أن يبني فيلا أرضية من دور واحد فقط فقد خسر 10% من مساحة الأرض القابلة للبناء. وشددوا على أن البلدية لم تفصح عن تلك التغييرات بشكل واضح سواء في التغطية الإعلامية للخطة العمرانية أو من خلال لقاءات المسئولين، داعين الوزارة إلى فتح نقاش مجتمعي حول الخطة لتوضيح كافة التفاصيل للمواطنين. انعكاسات سلبية وألمحوا إلى أن الاشتراطات الجديدة نسفت الخيارات التجارية التي كانت معمول بها، موضحين أن المواطن كان يشتري 600 متر مربع لبناء فلتين والآن ألزمته الاشتراطات ببناء الفيلا على 1000 متر كاملة. وأضافوا فقد تضرر أصحاب الأراضي من مساحة 600 متر مربع بشكل كبير حيث لم يعد الإقبال عليها كما كان في الماضي، فضلا عن تضرر من قام بشراء تلك الأراضي قبل صدور الاشتراطات الجديدة. وأكدوا لـ الشرق أن اشتراطات البناء في الخطة العمرانية الجديدة سيكون له انعكاساته السلبية على الاستثمار العقاري في قطر خصوصا في العمارات، موضحين أن نسبة استغلال الأرض في العمارات أصبحت 50% بعد أن كانت 60% في الوقت الذي زادت فيه الارتدادات في بناء العمارات إلى 6 أمتار أمامية و4 أمتار خلفية و4 أمتار في الشوارع الجانبية. وتابعوا كما أصبح الحد الأدنى لمساحة الإستديو 75 مترا مربعا وهذا غير مسبوق في أي مدينة في العالم كذلك أدنى مساحة لشقة من غرفة نوم واحدة 90 مترا مربعا وغرفتين نوم 125 مترا مربعا، في حين أصبحت الشقة 3 غرف تصل مساحتها إلى 150 مترا مربعا مما سيقلل العائد على الاستثمار ويرفع تكاليف بناء الشقق. وقال المواطنون لــ الشرق لقد وضعت الاشتراطات الجديدة العديد من العراقيل أمام استثمار قطع الأراضي الصغيرة كعمارات، حيث لا يسمح لبناء عمارة سكنية من 10 أدوار إذا قلت مساحة الأرض عن 1800 متر مربع في الأماكن المسموح فيها 10 أدوار كالغانم العتيق وفريج عبد العزيز. وأضافوا أما بالنسبة للاماكن المسموح بها بارتفاع 7 أدوار كالمنتزه وأم غويلينة يجب ألا تقل مساحة الأرض عن 1200متر مربع، وهذه الاشتراطات تقلل العائد من رأس المال المستثمر بسعر السوق الحالي للأراضي بنسبة 4٪ فقط في العمارات. ونبهوا إلى أن نسبة استغلال الأرض المسموح بها في أراضي العمارات في العواصم المتقدمة كباريس ولندن وغيرها هي 100% والحد الأدنى للاستديو والشقق يقل على الدوام في تلك الدول ماعدا في الدوحة يزيد. وشددوا على أن اشتراطات استخدام الأراضي المعلن عنها في الخطة العمرانية الجديدة ستزيد من تكلفة التطوير وتقلل من العائد المرجو من أراضي العمارات، موضحين أن أصحاب الأراضي اشتروا أراضيهم بأسعار مرتفعة على أساس اشتراطات البناء السابقة مما يسبب لهم خسائر فادحة تصل إلى 70 % من قيمة الأرض السوقية. تجاهل الوضع القائم ولفتوا إلى أن اشتراطات الخطة تجاهلت الوضع القائم والأضرار التي تسببها بالنسبة لمن اشترى أرضه على أساس الاشتراطات السابقة، وليست كمشروع الوسيل الذي بيعت أراضيه بعد أن وضعت اشتراطات بنائه وعلى هذا الأساس اشترى الناس. ومن جانب آخر، أكد خبراء معماريون لــ الشرق أن الاشتراطات الخاصة باستغلال أراضي البناء لم تضع في حسبانها المناطق القائمة فعليا وطريقة التعامل معها من الناحية المعمارية، موضحين أن تفاوت الارتدادات بين القائم فعليا والاشتراطات الجديدة يشوه المنظر المعماري والحضاري. وقال الخبراء لــ الشرق إن الاشتراطات نقلت تجارب منطقة الدفنة العمرانية وعممتها على كافة مناطق البلاد على الرغم من أن الدفنة كانت لها خصوصية ألا وهي أن الأحمال الكهربائية الخاصة بها كانت مقننة منذ البداية. وأوضحوا أن الخطط العمرانية على 4 مستويات هي التخطيط الوطني ثم الإقليمي ثم المحلي وأخيرا التفصيلي، مؤكدين أن المرحلة التفصيلية تحتاج إلى معماريين في حين أن من قام بهذا الأمر في الخطة العمرانية هم من المتخصصين في جغرافيا التخطيط وهو ما ساهم في غياب النظرة المعمارية الصائبة ومن ثم ظهور الكثير من العيوب في الخطة التفصيلية. ودعا الخبراء وزارة البلدية إلى تدارك الأمر ومناقشة المختصين في المجالات المعمارية عن السبل العلمية التي من شأنها تنفيذ الخطة العمرانية الجديدة دون الإضرار بالشكل الحضاري وكذلك بالطابع المعماري لدولة قطر. البلدية تتجاهل الرد على استفسارات الناس الشرق حاولت على مدى 4 أشهر مضت التواصل مع وزارة البلدية للرد على استفسارات المواطنين حول اشترطات الخطة العمرانية الجديدة، فيما التزمت الوزارة الصمت بشكل مستمر خلال هذه الفترة ولم تقم بالرد على الكتاب الرسمي الذي وجهته الشرق الى ادارة الاعلام لتحديد موعد لاجراء حوار مع مدير ادارة التخطيط العمراني أو من ينوب عنه وحتى الآن لم نتلق أي رد.